隨著社區(qū)民主的不斷發(fā)展和行業(yè)的市場化運行，業(yè)主維權(quán)的意識逐步提高，因物管企業(yè)收費而引起的糾紛也越來越多。物管企業(yè)收費可以分為三類：一是物業(yè)服務(wù)收費;二是受委托收費;三是其他服務(wù)收費。那么，物業(yè)管理企業(yè)收費應(yīng)注意什么法律問題呢?

　　業(yè)主欠費情況的具體分析

　　業(yè)主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面：一是不知情;二是不當(dāng)抗辭;三是惡意拖欠。

　　所謂有不知情，是指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。

　　所謂不當(dāng)抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題，就認(rèn)為是物管公司管理的問題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導(dǎo)致其損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費;又如業(yè)主因樓上洗手間滲水(樓上業(yè)主裝修時破壞了防水層)，找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費;再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費是交給物管公司(代收代繳)為由，拒交物業(yè)費。

　　對業(yè)主欠費清收應(yīng)注意的法律問題

　　1、物管企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為，這里所說的不當(dāng)清收行為，是指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當(dāng)清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。但常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù);有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒;有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式;有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。不當(dāng)清收行業(yè)不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業(yè)主的矛盾;其二，變主動為被動;業(yè)主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物管企業(yè)采取不當(dāng)清收，則變成混合過錯;其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。

　　2、物管企業(yè)應(yīng)依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費混亂。如有一小區(qū)要求物管公司降物業(yè)費，物管公司只對住宅業(yè)主降費而對商戶未降，造成一個小區(qū)兩個收費標(biāo)準(zhǔn);又如地面停車費政府降價可物業(yè)管理公司并不降價，業(yè)主不按原價交，物管公司就不提供原來固定的。上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護(hù)。所以物管企業(yè)收費，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費。實行政府指導(dǎo)價的，按政府的規(guī)定收費。實行市場調(diào)節(jié)價的，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

　　3、物管企業(yè)在催收欠費時應(yīng)采用書面形式并給業(yè)主簽字確認(rèn)。由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。這是因為：一是可以規(guī)范物管企業(yè)的管理;二是可能確認(rèn)物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額;三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務(wù)費是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費時間，在兩年之內(nèi)如無有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護(hù)其權(quán)益。

　　4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)準(zhǔn)。做好服務(wù)的前提下，通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟(jì)的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定，就應(yīng)當(dāng)經(jīng)過仲裁程序解決。

（轉(zhuǎn)自物業(yè)管理資訊平臺）